台南預售屋交易量下降，房價卻沒有全面鬆動！今年上半年市場雖然明顯降溫，但核心區域的高價住宅依舊受到買方關注，尤其是東區與北區，部分新案成交價格仍站在高檔。

根據實價登錄資料觀察，今年台南預售市場呈現「量縮、價穩、區域分化」的特徵。相較前一年同期，預售交易件數減少約兩成，不過在生活機能成熟、重大建設題材明確，以及供給相對有限的區域，高價住宅仍展現一定支撐力。

其中，平實重劃區依然是市場矚目的焦點。這個區域鄰近南紡購物中心和平實公園，日常採買、休閒等生活條件相對完整，加上未來轉運站與捷運相關建設規劃，使不少買方持續關注區域發展。

除了平實重劃區之外，成大生活圈、虎尾寮等台南主要發展區，也出現相對亮眼的預售成交表現。從市場交易來看，高單價住宅並沒有平均分布，而是集中在少數具有地段、品牌與產品特色的建案。

今年上半年台南預售大樓成交表現中，北區的「成大之森」單價達每坪63.9萬元，東區虎尾寮商圈的「宗大虎隱」則以每坪62.8萬元成交，另外「國泰原美」與平實重劃區的「浩瀚無極」也進入高單價建案行列。

值得注意的是，這些高價住宅並不一定都是超大型豪宅產品，部分成交價格較高的案例集中在頂樓等稀有戶別。由於這類產品數量有限，當市場上出現符合需求的物件時，價格表現往往與一般住宅有所不同。

而今年最受到關注的成交案例，來自平實重劃區的「國城寶實」。該案今年2月有頂樓戶以3,822萬元成交，換算單價達每坪68.9萬元，成為今年上半年台南預售大樓單價最高的成交案例。

不過，如果把時間拉長來看，台南預售住宅目前的歷史單價紀錄仍由同樣位於平實重劃區的「浩瀚無極」保持。該案在2024年曾出現每坪69.7萬元的成交紀錄，因此「國城寶實」這次的68.9萬元，距離台南預售大樓最高單價只差一步。

從這些交易也可以看出，台南房市目前並不是所有產品一起上漲或下跌，而是逐漸呈現更加明顯的分化現象。

對自住買方而言，成熟的生活圈仍然具有吸引力；對於重視未來發展的人來說，交通建設與都市更新等題材也可能成為選擇住宅時的重要參考。另一方面，品牌建商、稀有戶別與產品規劃，也可能讓部分建案維持較高的市場價格。

值得留意的是，目前台南幾筆高單價預售交易的總價大多控制在4,000萬元以內，因此受到高總價住宅相關限制的影響相對有限。這也讓具備一定購買能力的自住族群，仍能支撐部分核心區域的交易。

整體來看，今年台南預售市場雖然交易量比去年同期減少約兩成，但高價住宅並沒有因此全面降溫。真正值得關注的，反而是不同區域與產品之間逐漸拉大的價格差距。

如果只看整體成交量，可能會認為台南房市正在明顯轉弱；但從實際成交價格來看，核心地段仍有不少亮點。

其中最值得注意的，就是每坪68.9萬元的「國城寶實」。這筆交易不僅成為今年上半年台南預售大樓單價王，也再次讓平實重劃區站上市場焦點。距離2024年每坪69.7萬元的歷史高點僅一步之遙，也顯示在台南房市降溫的環境下，真正具有地段優勢、建設題材與稀有產品的住宅，價格表現仍可能與大盤走出不同的方向。

因此，未來觀察台南房市，單純看交易量或平均價格可能已經不夠。哪個區域有建設、哪種產品供給有限，以及買方真正願意為哪些條件付出更高價格，或許才是下一階段市場變化的關鍵。